Simulador de Financiamento Imobiliário
SAC ou PRICE: Qual escolher?
A escolha do sistema de amortização muda completamente o fluxo do seu dinheiro e o total de juros pagos ao banco no final de 30 anos.
Sistema SAC (Decrescente)
É o mais utilizado no Brasil (Caixa Econômica). Nele, você abate o mesmo valor da dívida todo mês. Vantagem: Você paga muito menos juros no total. Desvantagem: As primeiras parcelas são bem mais altas, exigindo uma renda familiar maior para aprovação.
Sistema PRICE (Fixo)
Aqui, todas as parcelas têm praticamente o mesmo valor do início ao fim (exceto por reajustes de TR/IPCA). Vantagem: A primeira parcela é menor, facilitando a aprovação do crédito com rendas menores. Desvantagem: O saldo devedor cai muito devagar no início, fazendo com que o total de juros pagos ao banco seja absurdamente maior.
Exemplo resolvido
Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, 360 meses e juros de 9,5% ao ano, com seguros e tarifa estimados pela calculadora. No SAC, a primeira parcela é de R$ 4.372,72 e a última de R$ 1.145,10, com R$ 548.108,78 de juros no total. Na PRICE, a parcela começa em R$ 3.475,15, mas os juros somam R$ 770.055,54: R$ 221.946,76 a mais.
O que entra na parcela
- Amortização: a parte que reduz a dívida.
- Juros sobre o saldo devedor.
- Seguros obrigatórios MIP (morte e invalidez) e DFI (danos ao imóvel). Sem valor informado, usamos 0,05% ao mês sobre o saldo.
- Taxa de administração do banco. Sem valor informado, usamos R$ 25 por mês.
ITBI e cartório costumam ser pagos à vista; sem valor informado, estimamos 5% do imóvel.
Renda mínima
Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda familiar bruta. Por isso a calculadora divide a primeira parcela por 0,30. O limite exato varia de banco para banco e entre programas habitacionais.
Perguntas frequentes
Qual entrada preciso dar?
Em geral, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, então a entrada costuma ser de pelo menos 20%. Programas habitacionais e alguns bancos têm regras próprias.
Amortizar a mais: reduzir o prazo ou a parcela?
Reduzir o prazo economiza mais juros, porque a dívida acaba antes. Reduzir a parcela alivia o orçamento do mês. A simulação mostra o cenário sem amortizações extras.
Os valores são exatos?
São uma simulação. Não consideram a correção do saldo pela TR ou por outro índice, e os seguros variam com a idade e com o banco. Use para comparar cenários e confira a proposta do banco.