Aviso sobre el Sistema Financiero
Este simulador se basa en los modelos de amortización de Brasil (SAC y PRICE). Las tasas, seguros y reglas pueden variar en su país.
Simulador Hipotecario
SAC o PRICE: ¿Cuál elegir?
La elección del sistema de amortización cambia completamente el flujo de su dinero y el total de intereses pagados al banco al final de 30 años.
Sistema SAC (Decreciente)
En él, usted reduce el mismo valor de la deuda todos los meses. Ventaja: Paga mucho menos en intereses en el total. Desventaja: Las primeras cuotas son mucho más altas, exigiendo un ingreso familiar mayor para su aprobación.
Sistema PRICE (Fijo o Francés)
Aquí, todas las cuotas tienen prácticamente el mismo valor de principio a fin. Ventaja: La primera cuota es menor, facilitando la aprobación del crédito. Desventaja: El saldo deudor disminuye muy lentamente al principio, lo que hace que el total de intereses pagados sea significativamente mayor.
Ejemplo resuelto
Un inmueble de $ 500.000, entrada de $ 100.000, 360 meses e interés del 9,5% anual, con seguros y tarifa estimados por la calculadora. Con SAC (cuotas decrecientes), la primera cuota es de $ 4.372,72 y la última de $ 1.145,10, con $ 548.108,78 de intereses en total. Con PRICE (cuota fija), la cuota empieza en $ 3.475,15, pero los intereses suman $ 770.055,54: $ 221.946,76 más.
Qué entra en la cuota
- Amortización: la parte que reduce la deuda.
- Intereses sobre el saldo pendiente.
- Seguros obligatorios de vida e inmueble, como exige Brasil. Si no informa un valor, usamos 0,05% mensual sobre el saldo.
- Tarifa de administración del banco. Si no informa un valor, usamos $ 25 por mes.
Los impuestos de transferencia y el registro suelen pagarse al contado; si no informa un valor, estimamos el 5% del inmueble.
Ingreso mínimo
Los bancos suelen limitar la cuota a cerca del 30% del ingreso familiar bruto. Por eso la calculadora divide la primera cuota por 0,30. El límite exacto varía según el banco y el programa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta entrada necesito?
En Brasil, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor del inmueble, así que la entrada suele ser de al menos el 20%. Los programas de vivienda y algunos bancos tienen reglas propias.
Amortizar de más: ¿reducir el plazo o la cuota?
Reducir el plazo ahorra más intereses, porque la deuda termina antes. Reducir la cuota alivia el presupuesto mensual. La simulación muestra el caso sin amortizaciones extra.
¿Los valores son exactos?
Son una simulación. No consideran la actualización del saldo por índices, y los seguros varían con la edad y el banco. Úselos para comparar escenarios y confirme la propuesta del banco.